토지거래허가구역(토허제)의 뜻과 의미부터 대출 규제, 실거주 의무, 집값 영향, 투자방법,
매입방법까지 2026년 기준 최신 내용을 정리했습니다.
동탄·기흥·구리 지정 이후 달라지는 부동산 규제를 쉽게 확인해 보세요.
최근 토지거래허가구역(토허제) 지정이 확대되면서 동탄·기흥·구리 규제지역에 대한 관심이
높아지고 있습니다.
특히 대출 가능 여부, 실거주 의무, 갭투자 제한, 집값 변화까지 한꺼번에 달라지면서 "지금 집을
사도 되는지" 고민하는 사람이 많습니다.
이번 글에서는 2026년 기준 토허제의 의미와 적용 대상, 대출 규제, 집값 영향, 투자 및 매입 시
반드시 알아야 할 사항을 쉽게 정리해 보겠습니다.
토허제(토지거래허가구역)란?
토허제는 토지거래허가구역의 줄임말입니다.
정부나 지방자치단체가 부동산 투기를 막고 실수요 중심의 거래를 유도하기 위해 특정 지역을
지정하는 제도입니다.
해당 지역에서는 일정 기준 이상의 부동산을 거래할 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
단순히 매매 계약만 체결한다고 거래가 끝나는 것이 아니라, 허가를 받아야 계약 효력이 인정되는
것이 가장 큰 특징입니다.
토허제가 시행되는 이유
정부가 토허제를 지정하는 이유는 크게 네 가지입니다.
급격한 집값 상승 억제
투기성 매매 차단
갭투자 방지
실수요자 중심의 거래 유도
2026년 동탄구와 기흥구는 반도체 산업 기대감과 GTX-A 교통 호재, 구리시는 서울 접근성 개선
기대감으로 단기간 가격이 크게 오르면서 신규 지정 대상이 됐습니다.
2026년 신규 토허제 지정 지역
2026년 6월 30일 발표 기준으로 신규 지정된 지역은 다음과 같습니다.
화성시 동탄구
용인시 기흥구
구리시
지정 기간
2026년 7월 5일
2027년 12월 31일까지
이번 지정은 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정과 함께 시행되면서 대출과 거래 규제가
동시에 강화됐습니다.
토허제 허가 대상은?
모든 부동산이 허가 대상은 아닙니다.
용도지역별 기준 면적을 초과하는 거래가 허가 대상입니다.
| 용도 | 허가 기준 |
|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
이번 경기도 지정에서는 기준 면적을 초과하는 아파트 거래를 중심으로 허가 대상이 적용됩니다.
토허제에서 가장 중요한 실거주 의무
많은 사람들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
허가를 받아 주택을 취득하면 취득일부터 2년 동안 실거주 의무가 적용됩니다.
즉,
전세를 끼고 매입하는 갭투자
바로 임대하는 방식
단기 시세차익 목적 거래
등은 사실상 어려워집니다.
실거주 목적이 아니라면 허가 자체가 어려울 수 있습니다.
토허제 위반 시 불이익
허가 없이 거래하거나 허가 목적과 다르게 이용하면 처벌 대상이 됩니다.
대표적으로
허가 취소
이행강제금 부과
2년 이하 징역
2,000만 원 이하 벌금
등의 행정·형사상 제재가 적용될 수 있습니다.
규제지역 지정으로 달라지는 대출
동탄·기흥·구리는 토허제뿐 아니라 규제지역으로도 함께 지정됐습니다.
따라서 대출 조건 역시 크게 달라집니다.
무주택자
주택담보대출비율(LTV)
70% → 40%
유주택자
신규 주택담보대출은 사실상 제한됩니다.
또한 다주택자의 경우
취득세 중과
양도세 중과
분양권 전매 제한
청약 재당첨 제한
조합원 지위 양도 제한
등이 함께 적용됩니다.
즉, 투자 목적 매입은 이전보다 훨씬 어려워졌습니다.
토허제가 집값에 미치는 영향
토허제 시행 이후 가장 큰 변화는 거래량 감소입니다.
실거주 목적이 아닌 투자 수요가 줄어들면서 단기간 거래는 감소하는 경우가 많습니다.
다만 집값이 반드시 하락한다고 단정하기는 어렵습니다.
집값은 다음과 같은 요소가 함께 작용합니다.
공급 물량
금리
지역 개발 호재
교통망 개선
실수요 증가
예를 들어 동탄은 반도체 산업과 GTX-A, 구리는 서울 접근성, 기흥은 산업단지와 교통 호재가
지속되고 있어 장기적으로는 실수요가 가격을 지지할 가능성도 있습니다.
결국 토허제는 가격 자체보다 투기 수요를 줄이는 효과가 더 크다는 평가가 많습니다.
토허제에서도 투자하는 방법은?
토허제라고 해서 모든 투자가 불가능한 것은 아닙니다.
① 실거주를 계획한 장기 투자
2년 이상 거주할 계획이라면 허가를 받아 매입할 수 있습니다.
② 개발 완료 이후 가치 상승 지역 분석
GTX, 산업단지, 재개발 등 장기 호재를 중심으로 접근하는 것이 일반적인 전략입니다.
③ 규제지역 외 인접 지역 검토
풍선효과가 발생할 가능성이 있는 지역을 살펴보는 투자자도 있습니다.
다만 규제 확대 가능성도 함께 고려해야 합니다.
토허제 지역에서 집을 매입하는 방법
실수요자라면 다음 순서로 준비하는 것이 좋습니다.
STEP 1
토허구역 여부 확인
STEP 2
허가 대상 면적 확인
STEP 3
자금조달 계획 준비
STEP 4
주택담보대출 가능 여부 확인
STEP 5
관할 지자체 허가 신청
STEP 6
허가 승인 후 계약 진행
허가 전에 계약을 진행하거나 허위 목적을 기재하면 문제가 될 수 있으므로 반드시 절차를 확인해야
합니다.
토허제 관련 자주 묻는 질문
Q. 토허제면 집을 아예 못 사나요?
아닙니다.
실거주 목적이라면 허가 절차를 거쳐 매입할 수 있습니다.
Q. 전세를 끼고 살 수 있나요?
실거주 의무가 적용되는 경우에는 사실상 어렵습니다.
Q. 대출도 받을 수 있나요?
가능하지만 규제지역 대출 기준이 적용되어 이전보다 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
Q. 언제까지 적용되나요?
이번 신규 지정 지역은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용될 예정이며,
이후 시장 상황에 따라 연장 또는 해제될 수 있습니다.
마무리
2026년 동탄·기흥·구리의 토지거래허가구역 지정은 단순한 거래 제한을 넘어 대출, 실거주 의무,
세금, 분양권 거래까지 영향을 미치는 종합 규제입니다.
실거주 목적이라면 허가 절차와 대출 기준을 미리 확인하는 것이 중요하며, 투자 목적이라면
단기 시세차익보다 장기적인 지역 가치와 공급·수요 흐름을 함께 살펴야 합니다.
부동산 시장은 금리, 공급 정책, 개발 사업 등 다양한 변수의 영향을 받으므로 규제만으로
향후 집값을 단정하기는 어렵습니다.
실제 매입을 계획하고 있다면 최신 공고와 지자체 안내를 확인한 뒤 의사결정을 하는 것이
바람직합니다.
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